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Quels accomptes à verser sur un condo ou une maison neuve?

 

 | 2018-03-19


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Réservations, contrats préliminaires et dépôts : quelles sont les pratiques courantes dans l’industrie? Comment mettre la main sur le condo pour lequel on a un coup de foudre sans prendre de risques inutiles ? Les experts répondent à nos questions.

À lireQu'est-ce qu'un contrat préliminaire? 

Il n'y a pas de règles fixes en ce qui concerne les acomptes versés lors de la signature d’un contrat préliminaire pour l’achat d’un condo ou d’une résidence sur plan. Dans le Code civil du Québec, on peut lire que « toute somme versée à l’occasion d’une promesse d’achat ou de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement ». Dans cette entente que constitue le contrat préliminaire, l'acheteur confirme son intention d'acheter un bien immobilier et le vendeur s’engage à le livrer.

Condo, dépôt, travaux

Dans la région métropolitaine de Montréal, un bref tour des principaux promoteurs permet de constater qu’ils observent des pratiques similaires. Un dépôt est exigé à la signature du contrat préliminaire, suivi par d’autres versements. Couramment, on parle d’un montant de 5000$ à la signature du contrat, et de différentes tranches : lors de l’obtention du financement bancaire par le futur propriétaire, lors du début des travaux, et le de la « fermeture du toit » , c’est-à-dire lorsque l’extérieur du bâtiment est terminé, jusqu’à environ 20% de la valeur du condo. D’autres entreprises fonctionnent selon un calendrier établi dans le temps : premier acompte, acompte au financement, puis après trois mois, six mois jusqu’à concurrence de 20% douze mois après la signature du contrat.

Négocier son acompte

Ce pourcentage de 20% peut représenter une somme coquette lorsqu’il s’agit d’un condo luxueux. Selon Yves Joli-Cœur, avocat et secrétaire général Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (R.G.C.Q.), le montant des acomptes demeure négociable : « Certains entrepreneurs seront plus flexibles. Évidemment, le pouvoir de négociation dépend de la conjoncture économique et des conditions du marché immobilier au moment de la promesse d’achat. »

Prudence

Avant de verser un acompte, mieux vaut vérifier si l’entrepreneur détient une licence de la Régie du bâtiment du Québec. Il serait préférable d’exiger que la somme soit conservée en fidéicommis jusqu'à la vente, mais ce n’est pas souvent possible, selon les acteurs de l’industrie questionnés pour cet article. David PontBriand, promoteur associé chez KnightsBridge: « Les dépôts servent à financer une partie des travaux. C’est un levier pour l’entrepreneur. » Antonios Bekeridis, directeur des ventes pour les condos Aquablu : « Dans notre entreprise, les dépôts sont placés en fidéicommis chez le notaire jusqu’à ce qu’un certain nombre de ventes rende le projet viable et qu’il puisse démarrer. L’argent est alors retiré pour financer le début des travaux. Les acheteurs en sont informés. C’est mentionné dans le contrat préliminaire. »

Garantie?

Les dépôts ne sont pas tous garantis rappelle Jean-François Brunet, consultant en immobilier chez Brunet, Stratt & Gogh : « Le plan Garantie de construction résidentielle (GCR), obligatoire pour les immeubles de quatre unités superposées ou moins, protège les acomptes jusqu’à 50 000 $. Pour les immeubles qui comptent 5 unités ou davantage, les plans de garantie ne sont pas obligatoires. » Monsieur Brunet conseille de se renseigner à savoir si l’entrepreneur a souscrit à un plan de garantie.

Contrat type

Comme tout contrat, il faut bien lire et comprendre chacune des clauses avant d’y apposer sa signature, quitte à le soumettre à un professionnel, conseille Yves Joli-Cœur : « Les principales causes de litiges comme le nombre de pieds carrés, les délais, les dates de livraison doivent être adressées dans le contrat. » Pour plus de précautions, Me Joli-Cœur suggère d’utiliser le modèle de contrat préliminaire destiné aux ventes sur plan de la Garantie de construction résidentielle (GCR)

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Dépôt de réservation

Contrairement au contrat préliminaire qui constitue une promesse d’achat et qui a valeur légale, la notion de « réservation » fait référence à un contrat maison, qui « tient sur une feuille » et qui est le plus souvent assorti d’un dépôt remboursable, et dont le montant tourne autour de 5000$. À cette étape, un projet n’est souvent qu’embryonnaire, et sa réalisation pas encore confirmée. Laurence Vincent, coprésidente chez Prével : « La réservation, ou prévente, c’est une façon pour le client d’indiquer son intérêt avant de se commettre plus formellement. Ou encore de réserver une unité pour laquelle il peut y avoir un certain engouement dans un projet. Bien souvent, le client changera d’idée à quelques reprises. Il décidera ensuite d’aller de l’avant avec la signature du contrat préliminaire ou encore de se retirer. Après avoir signé un formulaire de réservation, il aura une ou deux semaines pour réfléchir et prendre sa décision. » Selon madame Vincent, le processus de réservation est trop limité dans le temps pour envisager le passage chez le notaire. « Et puis, le client change souvent d’avis par rapport à l’unité qu’il veut acquérir, cette démarche serait trop complexe à cette étape. »

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En cas de délai

Dans les modalités d’achat, le contrat préliminaire comprend une date butoir, à partir de laquelle la promesse d’achat peut être résiliée si le projet n’est pas démarré. Il convient de garder à l’esprit qu’il est difficile pour les promoteurs de prédire la date précise du début des travaux. « Entre les approbations de l’institution financière et celles qu’il faut obtenir de la ville et des arrondissements, il y a des délais imprévisibles, fait valoir David PontBriand, pour les petits entrepreneurs, il est bien souvent nécessaire d’accumuler 50% de la valeur du bâtiment avant de commander à construire. » Le conseiller Jean-François Brunet recommande d’être attentif aux dates inscrites dans le contrat. Il suggère également d’obtenir une pré-approbation de la banque avant de magasiner un condo pour limiter les délais. Il rappelle aussi que toute promesse d’achat (ou contrat préliminaire) est assortie selon la loi d’un dédit de dix jours pendant lesquels l’acheteur peut changer d’idée.